人生第一棟房子
嚴守四步驟、八不原則
◎步驟一：房貸不逾月薪三分之一
首購族最大的問題，往往是想挑選市中心、大坪數的房子，卻又有經費上的考慮。根據國土規畫及不動產資訊中心的研究顯示，平均來看，房屋總價通常是年所得的六倍左右，首購族挑屋時可從此範圍下手。
而信義房屋更明確指出，第一次買房子容易忽略裝潢費用，因此首購族購屋，單身者最好總價控制在三百萬元以內，新婚者不妨買在五百萬元以內。為節省房貸支出，應盡量選擇優惠房貸，選擇房貸期間長的勞宅、國宅貸款也是方法之一，前者可以節省房貸利息，後者可以減輕每月房貸負擔。
吳發義則建議「三分之一」理論，每月負擔的貸款額度，以不超過月薪的三分之一為宜。以自備一百萬元頭期款，月薪三萬元的上班族為例，每月貸款負擔最好不超過一萬元，以還款期限二十年來倒推計算，可以貸款二百多萬元，選擇的總房價範圍大約就在三百萬元左右。
◎步驟二：篩選區段首重自住需求
計算可負擔的價格後，接著是挑區域。在篩選區域上，首購族要特別考量自住需求，要想像未來十五年、二十年都要住這裡，評估長期居住的需求。首購族要找低總價的房子，一般人直覺只能屈就於小坪數，其實，利用一些小訣竅，也可以� b同樣坪數下，找到較低價的房子。信義房屋企研室經理林永孟建議，在巷弄間尋找、中古屋、國宅軍宅、市區邊陲或一橋之隔的房子，房價都會稍低。
林永孟解釋，像是台北市大安區的臥龍街、樂業街，或是信義區的吳興街等都屬於市區邊陲。他指出，大安區預售屋每坪動輒四、五十萬元，但在樂業街卻能找到每坪二十五萬元上下的中古屋，而該區交通便利、生活機能也不差。或是找一橋之隔的房子，林永孟舉例，包括中正橋以南、過秀朗橋的台北縣區域，只是一橋之隔，但每坪房價差距就有五、六萬元之譜。
另外，也可利用交通設施，包括捷運、國道、快速公路，買郊區的房子，用通勤時間和成本來換取房價，林永孟指出，像是林口、南崁、三峽、汐止、淡水、土城、新莊等，都是在此概念下的房價差距區域，尤其是捷運末端站，通勤時間其實增加不多，但房價卻省下不少，常受首購族青睞。不過，選擇時必須考慮個人對通勤時間的忍受度，評估是否能長期忍受。否則直接住到山上去，房子又大又便宜，但每天卻可能得花上二、三個小時通勤。
林永孟表示，還有一種低價住宅是地上權房屋，指的是有屋無地的產品，價格通常是市價的七成上下。因無土地產權，銀行貸款成數較低，約四到五成，但相對總價也較低。
針對區域選擇，吳發義則建議「人越來越少的地方不要去」，他認為，房地產的保值與增值最重要取決於位置，而一個區域有無發展性，每個人是公說公有理，婆說婆有理，但人口數卻是重要的衡量標準。他建議可上網查各行政區的人口數，如果人口數一直往下掉，不論房子本身條件再好，該區域也很難支撐起房價。
◎步驟三：精選房屋依循二要八不
在選擇地段後，下一步則是看房子本身，可依循二要八不原則。二要是要交通和生活機能；八不則是避開山坡地、淹水區、戶數太多的社區、險惡設施、惡鄰、坪數太小、違章夾層屋與海砂輻射屋等。
◎步驟四：挑選建商避免屋財兩失
選定心儀的房子後，簽約和點交也都是門大學問。林永孟指出，曾有研究報告指出，市場上七○％都是「一案建商」，如果不仔細挑選建商，就怕消費者很可能屋、財兩失。
林永孟建議，可從建商過去建案的風評、口碑、興建品質做為參考，如果碰到小型公司實在不放心，民眾可要求「履約保證」制�蛂A由銀行作為公正第三人，買方付的價金和建商權狀一起交給銀行保管，等確定交屋時，再把新的權狀給買家，所有價金給賣方。
至於中古屋，吳發義指出，常見問題是障眼法裝潢和坪數計算，要有確切數字，他建議可向地方政府申請建物勘測成果圖，「每戶的長、寬資料都清清楚楚」。而調閱謄本，則可確認購買地址、範圍、坪數，是否越界建築，或為公共設施保留地等。
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作者：闕小豪
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