人生第一棟房子

嚴守四步驟、八不原則

◎步驟一:房貸不逾月薪三分之一

首購族最大的問題,往往是想挑選市中心、大坪數的房子,卻又有經費上的考慮。根據國土規畫及不動產資訊中心的研究顯示,平均來看,房屋總價通常是年所得的六倍左右,首購族挑屋時可從此範圍下手。

而信義房屋更明確指出,第一次買房子容易忽略裝潢費用,因此首購族購屋,單身者最好總價控制在三百萬元以內,新婚者不妨買在五百萬元以內。為節省房貸支出,應盡量選擇優惠房貸,選擇房貸期間長的勞宅、國宅貸款也是方法之一,前者可以節省房貸利息,後者可以減輕每月房貸負擔。

吳發義則建議「三分之一」理論,每月負擔的貸款額度,以不超過月薪的三分之一為宜。以自備一百萬元頭期款,月薪三萬元的上班族為例,每月貸款負擔最好不超過一萬元,以還款期限二十年來倒推計算,可以貸款二百多萬元,選擇的總房價範圍大約就在三百萬元左右。

◎步驟二:篩選區段首重自住需求

計算可負擔的價格後,接著是挑區域。在篩選區域上,首購族要特別考量自住需求,要想像未來十五年、二十年都要住這裡,評估長期居住的需求。首購族要找低總價的房子,一般人直覺只能屈就於小坪數,其實,利用一些小訣竅,也可以� b同樣坪數下,找到較低價的房子。信義房屋企研室經理林永孟建議,在巷弄間尋找、中古屋、國宅軍宅、市區邊陲或一橋之隔的房子,房價都會稍低。

林永孟解釋,像是台北市大安區的臥龍街、樂業街,或是信義區的吳興街等都屬於市區邊陲。他指出,大安區預售屋每坪動輒四、五十萬元,但在樂業街卻能找到每坪二十五萬元上下的中古屋,而該區交通便利、生活機能也不差。或是找一橋之隔的房子,林永孟舉例,包括中正橋以南、過秀朗橋的台北縣區域,只是一橋之隔,但每坪房價差距就有五、六萬元之譜。

另外,也可利用交通設施,包括捷運、國道、快速公路,買郊區的房子,用通勤時間和成本來換取房價,林永孟指出,像是林口、南崁、三峽、汐止、淡水、土城、新莊等,都是在此概念下的房價差距區域,尤其是捷運末端站,通勤時間其實增加不多,但房價卻省下不少,常受首購族青睞。不過,選擇時必須考慮個人對通勤時間的忍受度,評估是否能長期忍受。否則直接住到山上去,房子又大又便宜,但每天卻可能得花上二、三個小時通勤。 

林永孟表示,還有一種低價住宅是地上權房屋,指的是有屋無地的產品,價格通常是市價的七成上下。因無土地產權,銀行貸款成數較低,約四到五成,但相對總價也較低。

針對區域選擇,吳發義則建議「人越來越少的地方不要去」,他認為,房地產的保值與增值最重要取決於位置,而一個區域有無發展性,每個人是公說公有理,婆說婆有理,但人口數卻是重要的衡量標準。他建議可上網查各行政區的人口數,如果人口數一直往下掉,不論房子本身條件再好,該區域也很難支撐起房價。

◎步驟三:精選房屋依循二要八不

在選擇地段後,下一步則是看房子本身,可依循二要八不原則。二要是要交通和生活機能;八不則是避開山坡地、淹水區、戶數太多的社區、險惡設施、惡鄰、坪數太小、違章夾層屋與海砂輻射屋等。

◎步驟四:挑選建商避免屋財兩失

選定心儀的房子後,簽約和點交也都是門大學問。林永孟指出,曾有研究報告指出,市場上七○%都是「一案建商」,如果不仔細挑選建商,就怕消費者很可能屋、財兩失。

林永孟建議,可從建商過去建案的風評、口碑、興建品質做為參考,如果碰到小型公司實在不放心,民眾可要求「履約保證」制�蛂A由銀行作為公正第三人,買方付的價金和建商權狀一起交給銀行保管,等確定交屋時,再把新的權狀給買家,所有價金給賣方。

至於中古屋,吳發義指出,常見問題是障眼法裝潢和坪數計算,要有確切數字,他建議可向地方政府申請建物勘測成果圖,「每戶的長、寬資料都清清楚楚」。而調閱謄本,則可確認購買地址、範圍、坪數,是否越界建築,或為公共設施保留地等。

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部落格作者:闕小豪 作者:闕小豪

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